Wenn Sie eine Investition in ein US Unternehmen planen oder Sie bereits ein Unternehmen in den USA haben, das in US-Immobilien investiert hat, sollten Sie sich mit den Besonderheiten der Besteuerung von US-Immobilien vertraut machen.
Die USA haben ein Besteuerungsrecht auf Einkommen, das aus in den USA belegenen Immobilien erzielt wird. Spezielle Steuervorschriften befassen sich ausschließlich mit der Besteuerung von Immobilien. Die einzelnen Vorschriften auf Bundes- und Landes- sowie Gemeindeebene sind im Einzelnen sehr komplex und Sie sollten sich hier professionelle Hilfe holen. In Florida müssen Sie zum Beispiel eine Grundsteuer auf den Immobilienwert zahlen, auch wenn Sie keine Einkünfte mit der Immobilie erzielen. In vielen Kommunen gibt es auch Touristensteuern auf Kurzzeitvermietungen etc., etc.
Selbst wenn Sie eine Immobilie nur als Zweitwohnsitz oder als Ferienhaus erwerben, sollten Sie sich über die steuerlichen Auswirkungen informieren.
Es gibt viele Faktoren, die bestimmen, in wie weit ein ausländischer Immobilieninvestor in den USA besteuert wird. Dies sind die Kernfragen, die beantwortet werden müssen:
Steuerstatus des ausländischen Investors
Der Steuerstatus kann von entscheidender Bedeutung für die Besteuerung von Einkünften aus Immobilieninvestitionen sein.
Sofern Sie ausländischer Immobilieneigentümer oder Investor sind aber keine persönliche Steuerpflicht besteht, weil sie etwa keine Green Card haben oder sich nicht dauerhaft in den USA aufhalten, werden Sie nur mit den aus der US-Immobilie in Verbindung stehenden Einkünften besteuert. Die Besteuerung erfolgt auf Bundeseben, zum Teil aber auch auf Landes- und Gemeindeebene.
Sind Sie allerdings in den USA persönlich steuerpflichtig, dann sind Sie nicht nur mit Ihren inländischen Einkünften in den USA steuerpflichtig sondern mit Ihrem weltweiten Einkommen.
Einkommen von in den USA belegenen Immobilien
Sind Sie Grundeigentümer in den USA und vermieten Sie Ihre Immobilie, dann müssen Sie auf die daraus erzielten Gewinne US-Einkommensteuer zahlen. Dies gilt für Inländer genauso wie für Ausländer.
Die Höhe der Steuern hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Generell bezahlen ausländische Vermieter pauschal 30% Einkommensteuer auf die Bruttomieteinnahmen. Macht der ausländische Vermieter jedoch sein Wahlrecht geltend und behandelt sein Vermietungsgeschäft als inländisches Geschäft, dann wird er nach den allgemeinen Vorschriften besteuert und kann auch alle seine Ausgaben abziehen.
Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA)
Was passiert bei einem Verkauf der Immobilie? Inländer sowie Ausländer müssen Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (Capital Gain) bezahlen. Diese kann bei langfristig gehaltenen Immobilien entweder 15% oder 20% betragen.
Für Ausländer gibt es aber einen sofortigen Steuerabzug in Höhe von 15% vom Veräußerungserlös, der beim Verkauf einbehalten und an das Finanzamt abgeführt werden muss. Davon gibt es allerdings einige Ausnahmen. Der ausländische Immobilienverkäufer kann sich den Unterschiedsbetrag später mit einer Einkommensteuererklärung wieder vom Finanzamt erstatten lassen.
Erfahren Sie mehr von einem Steueranwalt
Die Besteuerung ausländischer Immobilieninvestoren kann extrem kompliziert sein. Sie sollten Ihre Situation daher von einem erfahrenen Steueranwalt analysieren lassen, der sich speziell mit der Besteuerung ausländischer Investoren auskennt.
Kontaktieren Sie mich bitte jederzeit gerne, wenn Sie mehr erfahren möchten.
Timo Becker
Mit seiner aufstrebenden internationalen Anwaltskanzlei vertritt Timo Unternehmen und vermögende Privatpersonen bei internationalen Investitionen und Transaktionen.
Rate this Post
Loading...